Một số lưu ý trong quy định mới về cho thuê nhà 2026

Taca
Kiến thức luật thuế
Cập nhật: 27 Tháng 1, 2026

Những quy định mới về cho thuê nhà 2026 đang tạo ra những thay đổi đáng kể, có thể làm tăng trực tiếp chi phí thuế, đảo lại cách hạch toán doanh thu và phơi bày nhiều rủi ro pháp lý cho các doanh nghiệp đang khai thác bất động sản cho thuê. Việc đưa ngưỡng mới vào làm mốc xác định nghĩa vụ thuế, kèm theo cơ chế tính thuế sát doanh thu thực tế và quản lý theo từng hợp đồng, từng địa bàn, đồng nghĩa với việc mô hình “kê khai gọn – thuế thấp – kiểm soát lỏng” gần như không còn đất tồn tại.

Điều đó có nghĩa là nếu không rà soát lại cấu trúc hợp đồng, dòng tiền và phương án kê khai ngay từ bây giờ, doanh nghiệp rất dễ rơi vào thế bị động: bị truy thu, bị phạt, thậm chí bị thanh tra diện rộng. Trong bài viết này Taca sẽ đi thẳng vào những điểm cốt lõi mà chủ doanh nghiệp bắt buộc phải nắm trước khi bước sang năm 2026.

Cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng một năm được miễn thuế TNCN và GTGT

Từ ngày 01/01/2026, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, kho, xưởng, phương tiện hoặc các loại tài sản khác nếu tổng doanh thu cho thuê nhà năm không vượt quá 500 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đồng thời, theo Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi 2025 (hiệu lực cùng thời điểm), hoạt động cho thuê của hộ và cá nhân có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc nhóm không chịu thuế GTGT. Nói cách khác, nếu bên cho thuê nằm dưới ngưỡng này thì được miễn đồng thời cả thuế TNCN và thuế GTGT.

Bên cạnh đó, kể từ thời điểm 01/01/2026, cá nhân cho thuê tài sản cũng không còn thuộc đối tượng phải nộp lệ phí môn bài. Quy định này hoàn thiện khung nghĩa vụ tài chính đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân theo hướng thống nhất, dựa trên tiêu chí doanh thu thực tế.

Tuy nhiên, đối với những ai đi thuê tài sản: nếu hồ sơ thuê, doanh thu thực tế hoặc việc áp dụng ngưỡng 500 triệu đồng không được thực hiện đúng quy định, cơ quan thuế có thể loại khoản chi phí thuê tài sản khi quyết toán thuế TNDN. Đây là rủi ro trực tiếp làm tăng thu nhập chịu thuế và chi phí thuế của doanh nghiệp.

Thuộc diện miễn thuế cho thuê nhà những vẫn phải khai doanh thu

Như đã nói ở trên, hộ kinh doanh hay cá nhân kinh doanh có doanh thu trong năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, dù được miễn thuế, người cho thuê nhà vẫn có nghĩa vụ kê khai doanh thu đầy đủ, trung thực và đúng thời hạn, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ khai thuế.

Cụ thể, đối với hoạt động cho thuê nhà, nếu doanh thu chưa đến ngưỡng chịu thuế theo quy định, cá nhân vẫn phải nộp tờ khai thuế theo mẫu 01/TTS trực tiếp với cơ quan thuế.

Việc miễn thuế chỉ là miễn nghĩa vụ nộp tiền, không phải miễn nghĩa vụ kê khai.

Theo cơ quan Thuế, các hộ thuộc diện miễn thuế vẫn phải tự kê khai doanh thu ít nhất 1 lần mỗi năm; trường hợp có dấu hiệu vượt ngưỡng, cơ quan thuế sẽ đối chiếu thêm từ dữ liệu ngân hàng và hóa đơn điện tử.

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà

Đối với cá nhân cho thuê nhà tự khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế, hồ sơ cần chuẩn bị gồm các giấy tờ sau:

Thứ nhất, tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản (mẫu 01/TTS). Đây là mẫu bắt buộc, dùng để khai doanh thu và xác định nghĩa vụ thuế. Mẫu này áp dụng cả trong trường hợp cá nhân tự khai hoặc tổ chức khai thay cho cá nhân.

Thứ hai, phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê (mẫu 01-1/BK-TTS). Giấy tờ này chỉ cần nộp khi khai thuế lần đầu cho hợp đồng đó hoặc khi có phụ lục hợp đồng mới (gia hạn, thay đổi giá thuê, thay đổi thời hạn…).

Thứ ba, bản sao hợp đồng thuê nhà và các phụ lục hợp đồng (nếu có), cũng chỉ yêu cầu trong lần khai thuế đầu tiên của hợp đồng hoặc khi hợp đồng được điều chỉnh.

Thứ tư, giấy ủy quyền (bản sao) trong trường hợp chủ nhà không trực tiếp đi khai thuế mà ủy quyền cho người khác thực hiện thay.

Về mặt thực tế, để tránh bị trả hồ sơ hoặc phải bổ sung nhiều lần, bạn cần chuẩn bị sẵn 4 nhóm giấy tờ trên ngay khi ký hợp đồng cho thuê, đồng thời lưu bản mềm để thuận tiện khi kê khai online qua eTax Mobile hoặc cổng thuế điện tử.

>> Xem thêm: Giải pháp khi bị phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế ban đầu

Công thức tính thuế cho thuê nhà

Khi doanh thu cho thuê nhà trong năm vượt 500 triệu đồng, cá nhân/hộ kinh doanh phải nộp:

Thuế GTGT: 5%
Thuế TNCN: 5%

1. Công thức tính

Thuế GTGT phải nộp = 5% × Tổng doanh thu cho thuê trong năm

Thuế TNCN phải nộp = 5% × (Tổng doanh thu – 500.000.000 đồng)

2. Ví dụ cụ thể

Giả sử doanh thu cho thuê nhà trong năm là 900 triệu đồng:

Thuế GTGT = 5% × 900.000.000 = 45.000.000 đồng
Thuế TNCN = 5% × (900.000.000 – 500.000.000) = 20.000.000 đồng

>> Tổng thuế phải nộp = 65.000.000 đồng/năm

Người cho thuê nhà không bắt buộc thành lập hộ kinh doanh

Theo Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, hộ kinh doanh được thành lập trên cơ sở tự nguyện của cá nhân hoặc hộ gia đình. Chỉ một số ngành nghề kinh doanh có điều kiện hoặc hoạt động quy mô lớn mới bị yêu cầu bắt buộc phải đăng ký. Với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ – nếu quy mô nhỏ, mang tính đầu tư cá nhân hoặc không thường xuyên – người cho thuê không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh. Việc có đăng ký hay không hoàn toàn là quyền lựa chọn, không phải nghĩa vụ pháp lý.

Từ đó, người cho thuê nhà có thể chọn một trong hai cách để thực hiện nghĩa vụ thuế.

(1) Nếu muốn tổ chức hoạt động bài bản, cho thuê nhiều tài sản, cần xuất hóa đơn thường xuyên cho doanh nghiệp, cá nhân có thể đăng ký hộ kinh doanh và đồng thời được cấp mã số thuế theo cơ chế một cửa liên thông.

(2) Ngược lại, nếu chỉ cho thuê với quy mô nhỏ hoặc không muốn phát sinh thủ tục kinh doanh, cá nhân hoàn toàn có thể đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế để kê khai và nộp thuế theo quy định, mà không cần mở hộ kinh doanh.

Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân: cần đặc biệt lưu ý hồ sơ và thanh toán

Ở góc độ doanh nghiệp đi thuê nhà của cá nhân, vấn đề cần quan tâm hơn hết nằm ở tính hợp lệ của hồ sơ và phương thức thanh toán. Để chi phí thuê nhà được chấp nhận khi quyết toán thuế, doanh nghiệp phải có đầy đủ hợp đồng thuê, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản của cá nhân cho thuê và bản sao căn cước công dân. Đồng thời, các khoản thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên bắt buộc phải thực hiện qua chuyển khoản, nếu trả tiền mặt thì rất dễ bị loại chi phí.

>> Đọc ngay: Các khoản chi phí được trừ khi tính thuế TNDN – Chi phí hợp lý hợp lệ

Về nghĩa vụ thuế, thực tế thường phát sinh hai tình huống:

Trường hợp cá nhân cho thuê tự đứng ra kê khai và nộp thuế, doanh nghiệp chỉ cần lưu chứng từ thanh toán và lập Bảng kê 01/TNDN.
Trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận nộp thuế thay cho cá nhân, nội dung này phải được ghi rõ ngay trong hợp đồng thuê, và khi đó doanh nghiệp không cần lập bảng kê nói trên.

Trong quá trình quyết toán, cơ quan thuế thường rà soát rất kỹ các hợp đồng thuê tài sản với cá nhân. Chỉ một sai sót nhỏ như thiếu điều khoản thuế, thanh toán sai hình thức hoặc hồ sơ pháp lý không đầy đủ cũng có thể khiến khoản chi thuê nhà bị loại, kéo theo truy thu và xử phạt. Vì vậy, cả chủ cho thuê lẫn doanh nghiệp đi thuê đều nên thống nhất rõ ràng ngay từ đầu về cách kê khai, nộp thuế và phương thức thanh toán để thuận lợi hơn trong kỳ quyết toán.

Một số lưu ý cần nắm về cho thuê nhà

Trong thực tế, cả người cho thuê nhà và doanh nghiệp đi thuê thường chỉ quan tâm đến giá thuê và thời hạn hợp đồng, trong khi các vấn đề về thuế và hạch toán lại dễ bị xem nhẹ. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều trường hợp bị truy thu, phạt chậm nộp hoặc bị loại chi phí khi quyết toán.

1- Ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm khi xác định nghĩa vụ thuế GTGT và thuế TNCN. Việc tính sai ngưỡng này hoặc hiểu nhầm cách tính thuế là lỗi rất phổ biến, đặc biệt với các hợp đồng cho thuê kéo dài qua nhiều năm hoặc có điều chỉnh giá thuê.

2- Hoạt động cho thuê nhà vẫn được xem là một hoạt động kinh doanh hợp pháp và bắt buộc phải đăng ký, kê khai thuế đầy đủ, dù thuộc diện miễn thuế hay phải nộp thuế. Việc “chưa đến mức phải đóng thuế nên không cần khai” là quan niệm sai và tiềm ẩn rủi ro lớn khi cơ quan thuế rà soát lại dữ liệu.

3- Với doanh nghiệp đi thuê tài sản của cá nhân, hồ sơ thuê nhà có vai trò đặc biệt quan trọng. Hợp đồng thuê, giấy tờ sở hữu tài sản và thông tin định danh của bên cho thuê là căn cứ để chi phí thuê được công nhận là chi phí hợp lệ. Chỉ cần thiếu hoặc sai một trong các giấy tờ này, toàn bộ khoản chi thuê có thể bị loại khi quyết toán thuế TNDN.

4- Một điểm khác cũng thường gây tranh cãi là việc doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê. Nếu lựa chọn phương án này, nội dung phải được ghi rõ ngay trong hợp đồng. Rất nhiều doanh nghiệp bị loại chi phí chỉ vì hợp đồng không thể hiện trách nhiệm nộp thuế, dù thực tế đã chuyển tiền thuế thay cho chủ nhà.

5- Ngoài ra, khi hạch toán, cần tách bạch rõ tiền thuê nhà, tiền đặt cọc, tiền điện nước và các khoản phát sinh khác. Tiền đặt cọc không phải chi phí, tiền điện nước chỉ được tính chi phí nếu có đầy đủ hóa đơn hợp lệ và thỏa thuận rõ trong hợp đồng. Việc gộp chung hoặc hạch toán sai bản chất khoản chi là lỗi mà cơ quan thuế kiểm tra rất kỹ.

6- Nộp chậm hồ sơ khai thuế có thể bị phạt nặng

Theo Nghị định 310/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 16/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê nhà nếu nộp chậm hồ sơ khai thuế sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ vi phạm. Mức xử lý có thể từ cảnh cáo cho đến phạt tiền lên tới hàng chục triệu đồng, đồng thời vẫn phải nộp đủ số thuế còn thiếu và tiền chậm nộp.

Điều này đồng nghĩa, kể cả trong trường hợp được miễn thuế, nếu không thực hiện kê khai đúng hạn thì vẫn bị xử phạt như bình thường.

>> Tham khảo: Hướng xử lý khi bị phạt chậm kê khai thuế cho thuê nhà năm 2026

7- Cần phân biệt rõ cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú

Cơ quan thuế hiện phân biệt rất rõ giữa hoạt động cho thuê bất động sản và kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Dịch vụ lưu trú bao gồm các trường hợp như: cho khách du lịch hoặc khách vãng lai thuê ngắn hạn, cho sinh viên hoặc công nhân thuê dạng ký túc xá, nhà trọ tập trung, hoặc cung cấp chỗ ở kèm theo dịch vụ ăn uống, giải trí.

Những hoạt động này không được xếp vào cho thuê tài sản thông thường mà chịu cơ chế thuế riêng. Nếu phân loại sai ngay từ đầu, hộ kinh doanh rất dễ kê khai nhầm sắc thuế, dẫn đến bị truy thu và xử phạt.

Chiến lược “giải bài toán” lợi nhuận trong bối cảnh quy định mới về cho thuê nhà

Khi chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê ngày càng được quản lý chặt, việc tối ưu lợi nhuận không nên chỉ tập trung vào giảm thuế, mà cần đặt trọng tâm vào tối ưu cấu trúc hợp đồng, dòng tiền và chi phí một cách hợp pháp.

Trước hết, chủ nhà nên chủ động theo dõi doanh thu theo chu kỳ 12 tháng liên tục. Việc này giúp dự báo sớm thời điểm có thể vượt ngưỡng 500 triệu đồng để chuẩn bị phương án giá thuê, kỳ thanh toán và kế hoạch tài chính phù hợp. Lưu ý, doanh thu cần được phản ánh đúng thực tế phát sinh; việc cố tình chia nhỏ hợp đồng hoặc che giấu doanh thu có thể bị cơ quan thuế phát hiện thông qua dữ liệu ngân hàng và hóa đơn điện tử.

Thứ hai, nếu có phát sinh các dịch vụ đi kèm như giữ xe, vệ sinh, quản lý tòa nhà, quảng cáo mặt bằng, cho thuê kho bãi…, nên tách rõ trong hợp đồng và cơ cấu giá. Việc phân loại đúng bản chất từng khoản thu vừa giúp minh bạch doanh thu, vừa thuận lợi khi kê khai thuế và làm việc với doanh nghiệp thuê, đồng thời tránh rủi ro bị cơ quan thuế ấn định lại doanh thu gộp.

Cuối cùng, hợp đồng cho thuê nên được xây dựng rõ ràng, nhất quán và đầy đủ điều khoản về giá thuê, phương thức thanh toán, trách nhiệm thuế và các khoản phụ thu. Một hợp đồng chặt chẽ không chỉ giúp việc kê khai thuế thuận lợi hơn, mà còn giảm đáng kể nguy cơ tranh chấp, bị loại chi phí hoặc bị truy thu khi quyết toán.

Tóm lại, trong bối cảnh quy định mới, chiến lược bền vững nhất không phải là tìm cách “né ngưỡng thuế”, mà là quản lý doanh thu minh bạch, cấu trúc hợp đồng hợp lý và kiểm soát tốt chi phí, từ đó tối ưu lợi nhuận một cách an toàn và lâu dài.

Giảm rủi ro thuế với dịch vụ tư vấn thuế chuyên sâu từ TACA

Trong bối cảnh quy định thuế ngày càng chặt chẽ và thường xuyên được điều chỉnh, việc tự mình cập nhật, phân tích và áp dụng luật thuế một cách chính xác không chỉ tốn thời gian mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhất là với hoạt động cho thuê bất động sản – nơi doanh thu, hợp đồng và các khoản chi thường kéo dài, phức tạp và dễ bị cơ quan thuế rà soát.

Thấu hiểu những lo lắng này, TACA đã phát triển gói dịch vụ Tư vấn thuế toàn diện, hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản và doanh nghiệp:

Đánh giá đúng nghĩa vụ thuế theo từng hợp đồng thuê, tránh kê khai thiếu hoặc sai.
Xây dựng chiến lược thuế hiệu quả, phù hợp với quy mô doanh thu và mục tiêu tài chính của bạn.
Rà soát hợp đồng và hồ sơ liên quan để đảm bảo chi phí thuê được chấp nhận khi quyết toán.
Hỗ trợ kê khai, nộp thuế đúng hạn qua các nền tảng điện tử như eTax Mobile, giảm thiểu rủi ro phạt do chậm nộp.
Tư vấn xử lý tình huống thực tế tại doanh nghiệp, giúp bạn phản ứng kịp thời trước thay đổi chính sách.

👉 Nếu bạn muốn tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động cho thuê nhà, giảm bớt gánh nặng thủ tục thuế và tránh rủi ro kiểm tra từ cơ quan thuế, đừng ngần ngại tìm hiểu dịch vụ của TACA tại đây: