CẤU TRÚC VỐN TRONG DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Mỗi lần nhắc tới NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN người ta đều trầm trồ bởi những tòa cao ốc chọc trời, những dự án mang tầm cỡ chiến lược, những căn biệt thự hạng sang và hệ sinh thái tiềm năng cao cấp. Nhưng thực tế hiện nay, ngành bất động sản đang lao đao khi phải đối mặt với tình trạng tài chính khắc nghiệt, rất nhiều doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy nợ nần. Các ông lớn như Novaland khốn khổ xoay sở trả nợ trái phiếu, Vinhomes còn phải sử dụng chiến lược chia nhỏ đầu tư căn hộ nhằm hút dòng tiền. Bất động sản bị dồn đến đường cùng như ngày hôm nay một phần là bởi việc xây dựng cấu trúc vốn tác động tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh? Cụ thể, hãy cùng TACA phân tích qua bài viết này. 

Cấu trúc vốn trong doanh nghiệp nói chung

Theo Investopedia “ Cấu trúc vốn là sự kết hợp đặc biệt giữa nợ và vốn chủ sở hữu được sử dụng bởi một công ty để tài trợ cho các hoạt động tăng trưởng tổng thể.”

Vốn chủ sở hữu

Vốn chủ sở hữu chính là cổ đông của doanh nghiệp. Vì vậy, vốn chủ sở hữu (equity) là vốn của doanh nghiệp được hình thành và phát triển từ nguồn vốn góp của các cổ đông vào doanh nghiệp. Cụ thể hơn:

• Vốn góp: là số tiền ban đầu các cổ đông góp vào công ty để kinh doanh thông qua mua cổ phần (đối với mô hình công ty cổ phần)
• Lợi nhuận giữ lại: là khoản lợi nhuận được giữ lại hàng năm (sau khi đã trả cổ tức) để tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh.

Như vậy có 2 cách để tăng vốn chủ sở hữu: một là phát hành thêm cổ phần để huy động vốn từ người mua, hai là giữ lại lợi nhuận hàng năm và giữ lại càng nhiều thì vốn chủ sở hữu càng tăng.

Nợ phải trả

Không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ 100% vốn tự có để đầu tư cho các dự án. Chính vì vậy, doanh nghiệp buộc phải sử dụng nguồn vốn đến từ các khoản nợ. Trên BCĐKT, các khoản nợ được thể hiện qua mục nợ phải trả (liabilities).

Cấu trúc vốn trong doanh nghiệp bất động sản

Cấu trúc vốn trong doanh nghiệp bất động sản

Cấu trúc vốn trong doanh nghiệp bất động sản 

Thực tế, việc phân chia cấu trúc vốn tuỳ thuộc theo từng ngành, từng doanh nghiệp. Đối với ngành bất động sản nói chung, dòng vốn ( chủ yếu là đòn bẩy tài chính – vay nợ )  sẽ được dẫn dắt từ rất nhiều nguồn. Trên thế giới, các ông lớn tầm cỡ chủ yếu lấy vốn  từ thị trường tài chính qua sàn Nasdaq, Dow Jone. Thậm chí các ông có quỹ bảo trợ rồi thì sẽ khỏi cần huy động, tự lực cánh sinh vay mượn chi thêm lãi . Nhưng ở Việt Nam, với thị trường cổ phiếu mới chỉ bắt đầu vỏn vẹn 20 thì việc huy động trên sàn dường như bất khả dĩ.  Đa số sàn VNINDEX là sân chơi của các anh cả, nhiều tiền, nhiều mối quan hệ, lên sàn là để thao túng ôm tiền.

Vậy cửa đâu cho các em doanh nghiệp tầm trung? Các doanh nghiệp tầm trung đã sử dụng một ‘chiêu dẫn’ vốn khác – đó là trả trước của người mua. Tức doanh nghiệp bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không phải ngay từ khi bắt tay vào dự án, doanh nghiệp bất động sản đã có thể thu về khoản tiền trả trước. Muốn bán được sản phẩm hình thành trong tương lai, doanh nghiệp buộc triển khai dự án cơ bản và phải thỏa mãn nhiều điều kiện được quy định rất cụ thể tại Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai. Đơn cử như phải hoàn thiện xong phần móng đối với nhà chung cư; phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở riêng lẻ… Việc này nhìn chung dễ hơn so với lên sàn ‘bắt vốn’ nhưng cũng mất rất nhiều ‘tiền tươi’ để xây dựng cơ sở và ‘thông luật’ dễ dàng. 

Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn phải đi tìm nguồn vốn sẵn có trên thị trường tài chính – vốn tín dụng ngân hàng. Tại toạ đàm “Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023”, TS. Cấn Văn Lực đã chia sẻ: Theo tính toán trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%, trong khi đó cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN 10%, vốn FDI 7%. 

“Không thể phủ nhận vai trò của dòng vốn tín dụng, tuy nhiên khi phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn này thì không phản ánh được khả năng phát triển bền vững của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản”

Quy mô vay nợ doanh nghiệp bất động sản

Quy mô vay nợ doanh nghiệp bất động sản

Việc sử dụng và xây dựng cấu trúc vốn hợp lý cần sự cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng tư bộ phần Tài chính doanh nghiệp. Đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vẫn duy trì ở nền cao, dòng tiền vĩ mô có xu hướng suy yếu thì việc xem xét cơ cấu vốn phòng rủi ro cho doanh nghiệp lại càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. 

Cấu trúc vốn tối ưu trong doanh nghiệp bất động sản theo lý thuyết

Trường hợp 1- dựa trên Thuế thu nhập (Modigliani và Miller) 

Thuế thu nhập doanh nghiệp giá trị công ty có sử dụng nợ vay bằng giá trị công ty không sử dụng nợ vay cộng với giá trị của khoản lợi từ việc sử dụng nợ. Lãi vay là chi phí hợp lý được khấu trừ vào chi phí khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, do vậy những công ty có sử dụng nợ vay sẽ hưởng được lợi ích từ việc khấu trừ chi phí lãi vay. Khoản lợi từ việc khấu trừ chi phí lãi vay làm tăng lợi nhuận dẫn tới giá trị công ty cũng tăng lên.

Trường hợp 2 – dựa trên Tỷ lệ nợ / vốn chủ sở hữu (Kraus & Litzenberger) 

Để tối ưu hóa giá trị doanh nghiệp, các công ty dựa vào nguyên tắc bù trừ lựa chọn tài trợ bằng bao nhiêu phần trăm nợ và bao nhiêu phần trăm vốn cổ phần để thiết lập một cấu trúc vốn tối ưu. Điểm xác định cấu trúc vốn tối ưu là tại đó với mỗi lượng nợ tăng thêm thì hiện giá của tấm chắn thuế bằng với hiện giá của chi phí kiệt quệ tài chính

Cấu trúc vốn dựa trên tỷ lệ nợ / vốn chủ sở hữu (Kraus & Litzenberger) 

Cấu trúc vốn dựa trên tỷ lệ nợ / vốn chủ sở hữu (Kraus & Litzenberger) 

Cấu trúc vốn của NOVALAND – Case study

Quý I/2023 được xem là thấp điểm của các khoản nợ đáo hạn đối với Novaland. NVL đã không thể thanh toán các khoản nợ cả gốc và lãi đến hạn lô trái phiếu phát hàn giá trị 1.000tỷ VND. Trong khi đó áp lực nợ đáo hạn là rất lớn trong quý 2 và quý 3/2023. Do đó nếu NVL không đổ vỡ thời điểm này thì cũng khó “tồn tại” ở 2 quý sau nếu không có sự cải thiện mạnh về dòng tiền.

Cuối năm 2019, tổng dư nợ vay của Novaland và các công ty con là gần 34.600 tỷ đồng, gồm 7.600 tỷ ngắn hạn và 27.000 tỷ dài hạn. Cơ cấu nguồn vốn là vay ngân hàng, vay trái phiếu và vay từ bên thứ ba đối với dư nợ ngắn hạn là 20,7%:25,5%:48,9%; với dư nợ dài hạn là 48%:40,8%:12,2%. Dòng tiền có thể nói tương đối tạm ổn.

Nhưng đến cuối năm 2022, dư nợ của Novaland đã lên tới 64.577 tỉ đồng, tăng 6,7% so với đầu năm. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy trong năm, công ty đã chi 28.037 tỉ đồng để trả nợ gốc vay, ngược lại, thu 29.858 tỉ đồng từ đi vay. Trong bối cảnh lãi suất cao, bất động sản đóng băng, sản phẩm phân khúc của Novaland lại ‘nhạy cảm’ so với bối cảnh thị trường thì Novaland đang phải đối mặt với tình trạng tài chính nguy hiểm. Đó là chưa kể đến việc tài khoản Novaland tại các ngân hàng bị phong toả

Trong điều kiện tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ thì các tài khoản tiền mặt các dự án của Novaland đang bị tạm khóa tại các ngân hàng. Như ban lãnh đạo NVL chia sẻ thì khoảng hơn 10.000 tỷ đồng tiền gửi của NVL tại các ngân hàng thương mại đang bị phong tỏa. Đây là bối cảnh bất khả kháng và thay đổi hoàn cảnh ngoài tầm kiểm soát của công ty.

Tệ hơn nữa, cổ đông nắm giữ 200 triệu cổ phiếu Novaland muốn thoái vốn

Theo thông tin tại Sở giao dịch chứng khoán, Diamond Properties cổ đông nắm giữ 200 triệu cổ phiếu của NVL đã đăng ký bán 1 triệu cổ  phục vụ mục đích cân đối danh mục đầu tư của công ty. Thời gian đăng ký thực hiện giao dịch dự kiến là 15/2 – 12/3. Nếu giao dịch thành công, tỷ lệ sở hữu Diamond Properties giảm tương ứng từ 10,415% chỉ còn 10,364%. Trong bối cảnh giá cổ phiếu Nova đã giảm 18 phiên liên tiếp, nhưng Diamond Propertie vẫn muốn bán ở mức giá kịch sàn, cho thấy niềm tin của các cổ đông đang rất lung lay.

Dịch vụ THU XẾP NGUỒN VỐN của TACA

Có thể thấy nguồn vốn là huyết mạch của doanh nghiệp, cấu trúc vốn là khung xương để doanh nghiệp tồn tại và phát triển. Nếu không xây dựng được cấu trúc vốn và nguồn vốn bài bản ngay từ đầu, doanh nghiệp có thể rơi vào đáy tử thần giống như case doanh nghiệp Novaland. Hiểu được điều này, TACA tâm huyết mang đến dịch vụ THU XẾP NGUỒN VỐN. Giúp doanh nghiệp:

1. Rà soát hoàn thiện bộ máy Báo cáo tài chính
2. Triển khai hệ thống Báo cáo quản trị thông minh
3. Tìm kiếm nhà đầu tư, người cho vay, ngân hàng cung cấp tín dụng
4. Đàm phán, giao dịch với nhà cung cấp tín dụng
5. Thực hiện các thủ tục, hồ sơ vay đáp ứng yêu cầu của nhà cung cấp tín dụng
6. Đàm phán giá trị tài sản với bên Thẩm định giá
7. Đàm phán lãi suất, thời hạn vay, hình thức vay, hình thức giải ngân với nhà cung cấp tín dụng.

Thu xếp nguồn vốn giống như BƠM MÁU cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp rót tiền kịp thời và ko lỡ các cơ hội kinh doanh. Vì thế đòi hỏi đội ngũ xây thu xếp doanh nghiệp am hiểu pháp lý, mạng lưới tín dụng rộng và có chuyên môn cao về quản trị vốn.

Link chi tiết dịch vụ:

Dịch vụ Thu xếp nguồn vốn doanh nghiệp

Hãy đến với các chuyên gia của TACA để có những lựa chọn tốt nhất và những chiến lược huy động vốn bài bản nhất cho doanh nghiệp của bạn!