Những quy định mới liên quan đến ngành Bất động sản NĐ 10/2023/NĐ-CP

Những quy định mới liên quan đến ngành Bất động sản

Đứng trước bối cảnh kinh tế vĩ mô gặp nhiều bất cập, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Chính vì vậy Chính phủ đã ban hành Những quy định mới liên quan đến Kinh doanh Bất động sản 10/2023/NĐ-CP nhằm tháo gỡ nút thắt của thị trường, rút bài học từ vỡ nợ Bất động sản và Trái phiếu doanh nghiệp như thị trường Trung Quốc

I.Thực trạng ngành Bất động sản

Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch Covid19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng từ Bắc đến Nam. Tuy nhiên, sau thời gian bùng nổ vào đầu năm 2022, thị trường lại rơi vào trạng đóng băng cục bộ. Lạm phát thế giới kéo dài, tình hình trái phiếu hỗn loạn, nhu cầu nhà ở thắt chặt, cơn khát vốn vẫn thường trực như bóng ma đè nén lên toàn ngành dẫn đến nghịch lý muôn thuở: nguồn cung mới trên thị trường bất động sản khan hiếm nhưng tính thanh khoản lại không nhiều.  

Nguồn cung bất động sản suy giảm từ 2018 – 2022

Nguồn cung bất động sản suy giảm từ 2018 – 2022

Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Chính điều này làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro bào mòn lợi nhuận doanh nghiệp. Chính vì vậy, Chính phủ đã ban hành Những quy định mới liên quan đến Kinh doanh Bất động sản 10/2023/NĐ-CP  nhằm rã đông thị trường bất động sản và tái tạo nền kinh tế vĩ mô. 

II. Những quy định mới liên quan đến ngành Bất động sản

Theo đó, Nghị định số 10 có những điểm mới cần lưu ý liên quan đến kinh doanh bất động sản như:

1. Quy định mới về cấp sổ đỏ

Tại khoản 7 Điều 1 Nghị định 10/2023 NĐ-CP hướng dẫn rõ hơn đối với trường hợp cấp sổ đỏ online (thực hiện qua Cổng dịch vụ công), cụ thể:

Nếu trường hợp không trả kết quả giải quyết hồ sơ đúng hạn thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục phải nêu rõ lý do vì sao và gửi thông báo đến người dân bằng các hình thức: Văn bản; Qua cổng dịch vụ công;Qua tin nhắn SMS;

Đặc biệt, người dân có thể nộp thuế đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của cổng dịch vụ công.

Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này

2. Bổ sung điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng  để thực hiện dự án đầu tư

Theo đó, bổ sung 10/2023 NĐ-CP Điều 68a Nghị định 43/2014/NĐ-CP về điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư gồm:

(1) Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

(2) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.

3. Sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ

Tại khoản 5 Điều 1 10/2023 NĐ-CP  sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có liên quan đến thẩm quyền cấp sổ đỏ trong trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 95; khoản 3, Điều 105 của luật đất đai như sau:

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện do các cơ quan sau thực hiện:

– Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

– Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

4. bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất

Nghị định đề cập về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 

III. Những quy định mới liên quan đến ngành Bất động sản mang lại những ảnh hưởng thế nào?

Chúng tôi cho rằng NĐ 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 có những thay đổi bổ sung tích cực cho thị trường BĐS như sau

Bổ sung điều kiện cấp sổ hồng cho các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng

Cụ thể, Nghị định số 10 đã bổ sung quy định cấp sổ hồng đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Chúng tôi cho rằng điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, chúng tôi cho rằng cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Những quy định mới liên quan đến ngành Bất động sản

Những quy định mới liên quan đến ngành Bất động sản

Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 – 2018, loại hình sản phẩm condotel đã rơi vào trầm lắng do thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận. Đây là lý do khiến thị trường condotel trở nên trầm lắng trong thời gian qua. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, cũng theo HoREA, năm 2022 cả nước chỉ có 12 dự án được cấp phép, giảm 77% svck. Lượng giao dịch sản phẩm cũng ở mức thấp và tỷ lệ hấp thụ cuối năm 2022 chỉ bằng khoảng hơn 30%. Các doanh nghiệp niêm yết đang có những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng có thể kể đến như NVL, HDC, DIG, CEO, BCG…

Bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn

Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này. Trường hợp này trước đây vốn không được coi “nhà đầu tư trúng thầu” và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư. Với tín hiệu mới này, chúng tôi cho rằng nhiều dự án bị “tắc nghẽn”, thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ.

Sửa đổi, bổ sung quy định thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án

Nghị định số 10 cũng bổ sung về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Qua đó, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác. Điều này theo chúng tôi, có thể làm giảm áp lực cho chủ đầu tư trong trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, tạo điều kiện và hướng dẫn cho chủ đầu tư có thời gian để xử lý trước khi bị thu hồi đất.

Sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất

Nghị định đề cập về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này thúc đẩy cơ quan nhà nước rút ngắn thời gian ban hành quyết định phê duyệt giá đất sau khi chủ đầu tư được giao đất. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng để quy định có hiệu quả cũng cần thêm các chính sách tháo gỡ vướng mắc về xác định giá đất, thẩm định giá đất từ đó đồng bộ các quy định.

IV. Dịch vụ tư vấn luật doanh nghiệp 

Bất cứ chủ doanh nghiệp hay một nhà lãnh đạo nào cũng hiểu rằng: “Một doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển bền vững thì mọi hoạt động đều phải dựa trên luật pháp của quốc gia”. Trong thế giới thương trường đầy rẫy những rủi ro, chỉ cần một bước đi sai về luật pháp, cũng có thể khiến doanh nghiệp rơi vào bước đường cùng. Tuy nhiên nếu hiểu và khai thác được luật sửa đổi,  doanh nghiệp có thể nắm bắt được cơ hội, thúc đẩy kinh doanh. Đối với tình trạng thiếu nhân sự hay chủ doanh nghiệp không đủ kiến thức để giải quyết các vấn đề về pháp lý vẫn đang là vấn đề nan giải chưa được xử lý tốt tại nhiều doanh nghiệp Việt Nam.

TACA tự hào cho ra đời dịch vụ Tư vấn luật doanh nghiệp với đội ngũ nhân sự có chuyên môn và kinh nghiệm lâu năm trong ngành Luật doanh nghiệp. Cùng với đó, chúng tôi cũng là đối tác tin cậy của các công ty luật hàng đầu tại Việt Nam. Với mong muốn đồng hành cùng Chọn một công ty tư vấn Luật doanh nghiệp có kiến thức và kinh nghiệm để hỗ trợ bạn với các nhu cầu cụ thể của bạn.

Link chi tiết dịch vụ:

Dịch vụ tư vấn Luật doanh nghiệp TACA

Nếu bạn muốn trao đổi với chúng tôi về các yêu cầu của mình, vui lòng liên hệ với TACA theo Hotline: 0982 518 586 hoặc theo Webiste chính thức của TACA.