Nguồn thu từ đất – Tấc đất tấc vàng

Nguồn thu từ đất

Cuối năm 2010, cán bộ trong Tổng cục Địa chính ở một số địa phương có tin: “Mới năm đầu thực hiện mà khoản thu từ giao đất có thu tiền sử dụng đất đã đạt hơn 1.800 tỷ đồng”. Năm 2020 con số này đã tăng lên 10 lần ở một số tỉnh. Nguồn thu từ đất lớn, nhiều nhà mừng rỡ cho  trúng quả, nhiều hộ gia đình giàu lên từ đất. Nhưng từ đây, cũng đặt ra một câu hỏi lớn: Liệu nguồn thu từ đất này này có phải thực sự vì chúng ta bồi thường? Nguồn thu này liệu đã hỗ trợ thỏa đáng cho người bị thu hồi đất mà có? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu sâu câu chuyện này

Lộ trình truy thu đất từ năm 2000 đến 2020

Nhìn lại toàn bộ lộ trình thu từ đất suốt từ 1999 đến 2020 có thể thấy rõ sự tình. Năm 1999, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 có hiệu lực thi hành. Năm 2000, mức thu từ tiền sử dụng đất đạt 1.854 tỷ đồng (chiếm 29% nguồn thu từ đất); và năm 2020 tăng lên 172.700 tỷ đồng (chiếm 68%). Thu từ tiền thuê đất đạt 390 tỷ đồng năm 2000 và tăng lên 39.309 tỷ đồng năm 2020. Thu từ các loại thuế liên quan đến đất đạt 3.298 tỷ năm 2000 và tăng lên 41.759 tỷ năm 2020, trong đó thu chủ yếu từ thuế liên quan đến chuyển quyền bất động sản (BĐS).

Nguồn thu từ đất – Bảng thống kê

Nguồn thu từ đất – Bảng thống kê

Nhìn tổng quan, nguồn thu từ đất chủ yếu ở Việt Nam là thu từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất, rồi giao, cho thuê đất với các dự án đầu tư phát triển (chiếm 83% tổng thu từ đất năm 2020). Cách thu giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại cũng chỉ khoanh vùng tại các khu vực đất ven hạ tầng do đầu tư công tạo ra, và cách làm cũng dựa vào cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Khi giao đất, cho thuê đất đều yêu cầu đấu giá rất khắt khe.

Nguồn thu từ đất và những quy định Luật Đất Đai

Có thể thấy, những quy định hiện hành và đang dự thảo sửa đổi Luật Đất đai dẫn tới ba hệ lụy lớn

Thứ nhất, nguồn thu từ đất chủ yếu từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất và việc bồi thường không thỏa đáng. Khi đặt mục tiêu chuyển dịch đất từ tay người đang sử dụng sang tay các nhà đầu tư làm trọng thì hòa vốn đã là may; nay lại còn tạo ra nguồn thu cao “ngất ngưởng” thì chắc chắn những người mất đất phải “thiệt đơn, thiệt kép”. Dân khiếu nại nhiều. Xã hội vì thế mà kém bền vững. Mặt khác, cơ chế Nhà nước thu từ đất dễ bị các nhóm lợi ích lạm dụng tư lợi. Đây cũng là nguyên nhân làm cho nhiều cán bộ lâm vòng lao lý, tạo nên nỗi ám ảnh khi phải hạ bút ký tá.

Thứ hai, nhà đầu tư các dự án có yếu tố vì lợi ích quốc gia, công cộng phải chi trả cho chi phí tiếp cận đất đai cao hơn giá trị thị trường, do phải đấu giá quyền sử dụng đất. Chi phí cho đất đai quá cao ở đầu vào làm cho giá hàng hóa sản xuất ra cao hơn ở các nước khác. Tức là sức cạnh tranh của nền kinh tế bị suy giảm. Điều này thể hiện ở tình trạng nhiều mặt hàng sản xuất trong nước có giá cao hơn hàng nhập khẩu.

Thứ ba, cơ chế này làm cho hệ thống quản lý không muốn động vào đổi mới các sắc thuế liên quan đến đất đai. Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 đã có yêu cầu rất rõ ràng, mạnh mẽ về xây dựng sắc thuế BĐS hướng tới tạo ra hoàn cảnh đẩy giá đất xuống thấp dần. Thế nhưng mười năm qua, câu chuyện đổi mới thuế BĐS vẫn còn bàn bạc, giá đất vẫn tăng từng ngày.

Nguồn thu từ đất tại các nước công nghiệp phát triển

Nhìn sang các nước công nghiệp hoặc đang thực hiện công nghiệp hóa, nguồn thu từ đất chủ yếu là từ thuế đánh vào người có BĐS, thuế đánh vào thu nhập từ chuyển quyền BĐS, thuế đánh vào giá trị tăng thêm của BĐS, thuế đánh vào lợi ích khi hạ tầng, tiện ích công cộng, điều kiện sống được nâng cấp tại khu dân cư. Có như vậy mới tạo ra kinh phí để tiếp tục đầu tư phát triển. Gần như không có nước nào tính đến nguồn thu từ cơ chế Nhà nước trưng mua đất đai để đầu tư phát triển.Thuế BĐS cũng trở thành nguồn thu chủ yếu cho ngân sách địa phương ở nhiều nước.

Tại Anh, tổng thu từ thuế BĐS chiếm 90% tổng thu ngân sách địa phương; tại Mỹ, tổng thu thuế này cũng chiếm 89%; Đức là nước thuộc nhóm G7 thu thuế BĐS thấp nhất cũng đạt 40%. Từ đó, các quốc gia có thể giảm đi nhiều loại thuế đánh vào sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng, làm cho cuộc sống dễ dàng hơn.Trên thế giới, người ta hay so sánh bằng tỷ lệ phần trăm thuế BĐS trên GDP. Tỷ lệ này giữa Việt Nam và một số nước trên thế giới được thống kê trong bảng dưới đây.

Nguồn thu từ đất – Bảng thống kê các nước

Nguồn thu từ đất – Bảng thống kê các nước

Có thể thấy tỷ lệ thu từ thuế BĐS trên GDP của Việt Nam tương đương các nước phát triển trung bình thuộc khối ASEAN, nhưng thấp hơn rất nhiều so với các nước công nghiệp tại Đông Á, châu Âu và Bắc Mỹ. Đây là lý do dẫn tới tình trạng đầu cơ, trữ tiền nhàn rỗi vào BĐS, tạo ra một thị trường BĐS thiếu bền vững.

Mặt khác, Bảng số liệu trên mới tính thu từ thuế BĐS ở Việt Nam, nếu tính tổng thu từ đất ở Việt Nam thì con số tỷ lệ tổng thu này trên GDP lên tới 3%. Tỷ lệ này ở Việt Nam hiện nay cũng rất lớn, chắc chỉ kém Anh và Mỹ. Thế mới thấy thu nhiều từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất cho nhà đầu tư có gì đó bất ổn trong tương quan giữa thu cho ngân sách và chi cho bồi thường.

Giải pháp nguồn thu từ đất

Để cải cách,  đối với vĩ mô và chính sách nhà nước chúng ta phải giải quyết xong ba việc lớn:

Một là tạo cơ chế hữu hiệu để giá giao dịch thực được ghi trên hợp đồng chuyển quyền BĐS nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu giá trị đất đai phù hợp thị trường;

Hai là áp dụng triệt để luật pháp liên quan đến phòng, chống tham nhũng và rửa tiền để quản lý được BĐS gắn với các chủ sử dụng, chủ sở hữu thực, trong đó có biện pháp ngăn ngừa tình trạng đứng tên hộ và tình trạng không giải trình được nguồn gốc đồng tiền mua BĐS;

Ba là thực hiện tích cực quá trình chuyển đổi số để xây dựng hệ thống hành chính số trong quản lý.

Đối với doanh nghiệp bất động sản:

Một là,  nghiêm chỉnh chấp hành luật và thủ tục mua bán đát. Minh bạch trong quá trình đấu thầu và xây dựng nhà ở

Hai là, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá đất đai sát với thị trường. Tránh tình trạng bơm giá, đẩy giá và phá giá.

Cuối cùng,hoàn thành báo cáo định giá, công tác giải phóng mặt bằng và đến bù thỏa đáng cho người dân trước khi trình cấp trên phê duyệt, gửi cho khách hàng và các bộ phận liên quan

Xem thêm: 3 HẠN CHẾ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Dịch vụ Xây dựng mô hình tài chính, định giá của TACA

Có thể thấy, đối với doanh nghiệp hiện nay việc định giá quyết định sự thành công và minh bạch trong quá trình mua bán đất. Các kịch bản tài chính nên được mô hình hóa để hỗ trợ quá trình đưa ra các quyết định quan trọng. TACA đưa ra các Mô hình tài chính và định giá, giúp cho các ngân hàng, doanh nghiệp và khách hàng cá nhân có thể huy động vốn và cho vay một cách phù hợp, gần với giá trị của các tài sản đảm bảo như BĐS.

Hơn 06 năm làm việc, được tiếp xúc với hàng nghìn học viên là chủ doanh nghiệp, TACA hiểu rõ nguyên nhân đằng sau sự thiếu sót về xây dựng Mô hình tài chính. Chính việc thiếu kiến thức và tư duy sai lầm về việc Xây dựng Mô hình tài chính là nguyên nhân chủ chốt dẫn đến sự xem nhẹ của các doanh nghiệp

Kết luận

Xây dựng Mô hình tài chính giống như “KIM CHỈ NAM” dẫn đến thành công của một doanh nghiệp, cá nhân.  Nếu bạn muốn trao đổi với TACA về các yêu cầu Xây dựng mô hình tài chính của mình, vui lòng liên hệ với TACA theo Hotline: 0982 518 586 hoặc theo Webiste chính thức của TACA.

TACA Consultings,