3 HẠN CHẾ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Định giá bất động sản là 1 công việc quan trọng và đòi hỏi chuyên môn cao. Đối với các ngân hàng hàng thương mại, hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, công tác định giá ở một số tổ chức tín dụng, ngân hàng vẫn còn buông lỏng, dẫn đến nhiều tài sản giá trị thẩm định không đúng với giá trị thực. Bài viết này, sẽ chỉ ra 3 nhược điểm hạn chế trong định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam và gợi ý giải pháp TACA mang lại.

I. Định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là bất động sản. Định giá bất động sản thế chấp là một trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong qui trình cho vay của các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo bất động sản và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý.

 

Bước 1. Xác định bất động sản định giá: Trong bước này ngân hàng và tổ chức tài chính cần xác định rõ được loại hình bất động sản đem thế chấp để định giá. Đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng… Đồng thời, xem xét các đặc điểm của bất động sản như vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của bất động sản.

Bước 2. Lên kế hoạch định giá bất động sản: Trên cơ sở xác định rõ loại hình bất động sản cần định giá và các đặc điểm về bất động sản và khách hàng, Ngân hàng cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xác định thời gian cử cán bộ đi định giá. Xác định các thông tin và tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trường.

Bước 3. Thu thập và phân tích số liệu: Trong bước này người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin về bất động sản mục tiêu. Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặc qua khảo sát từ thực tế.

Bước 4. Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá bất động sản: Các phân tích ở trên sẽ là căn cứ để người định giá sử dụng các phương pháp định giá phù hợp. Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, lợi nhuận, Phương pháp đầu tư. Các phương pháp này sẽ được nói rõ hơn ở phần sau.

Bước 5. Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng. Sau khi tính toán được giá trị bất động sản dựa trên cơ sở tính toán theo các phương pháp định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá.

Bước 6. Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho khách hàng và các bộ phận liên quan: Bước cuối cùng trong qui trình định giá là người định giá cần hoàn thành bản báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình định giá và trình cấp trên phê duyệt.

Xem thêm quy trình định giá tại: https://a1digihub.com/quy-trinh-dinh-gia-san-pham-theo-gia-tri/

II. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp

2.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp phổ biến nhất. Nhằm so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường.

Gồm 3 bước quan trọng nhất:

Bước 1: Kiểm tra thông tin về bất động sản so sánh. Cần thu thập được xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất.

Bước 2: Phân tích giá bán và điều kiện của bất động sản so sánh. Từ đó tìm ra các cơ sở điều chỉnh. Đây là bước khó nhất, bởi các bất động sản luôn có sự khác biệt nhau nhiều hay ít. Việc điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc, lấy giá trị làm chuyển, tiền hành điều chỉnh các BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giá trị của bất động sản thấp xuống và ngược lại.

Bước 3: Ước tính giá trị bất động sản thế chấp.

Quá trình so sánh và điều chỉnh sẽ cho ra kế quả cuối cùng về giá trị bất động sản thế chấp. Kết quả được đưa ra từ việc điều chỉnh các chỉ số giá trị của các phương pháp định giá khác nhau.

2.2. Phương pháp chi phí

Trong thực tế hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo nhiều trường hợp ngân hàng và tổ chức tín dụng nhận thế chấp không phổ biến. Trong trường hợp này phương pháp so sánh không áp dụng được. Phương pháp chi phí dựa trên khả năng thay thế BĐS đó với giả định giá trị của BĐS cần thế chấp được tính bằng chi phí để tạo ra một sản phẩm tương tự với nó. Theo phương pháp này, giá trị của BĐS được tính bằng:

Giá trị BĐS = Giá trị đất + Các chi phí đầu tư xây dựng nên các công trình BĐS – Các yếu tố giảm giá.

Quan trọng nhất của phương pháp chi phí đó là tính toán các chi phí kết tinh vào BĐS. Tuỳ vào các loại công trình mà có thể thiết kế kỹ thuật phù hợp: Kỹ thuật thống kế, hoặc khảo sát huện trang số lượng hạng mục công trình.

2.3. Phương pháp thị trường

Là phương pháp đánh giá mức đọ giảm giá trị (công trình) của một BĐS thông qua việc so sánh, tính toán các tỷ lệ giảm giá của BĐS tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỷ lệ giảm giá cho BĐS thực hiện.

Bước 1: Xác định các BĐS đã giao dịch trên thị trường mà có thể so so sánh với BĐS mục tiêu.

Bước 2: Ước tính giá trụ của địa điểm. Thường tính giá trị của đất hoặc cơ sở đã được đầu tư hạ tầng

Bước 3: Tính giá trị chi phí thay thế của công trình.

Bước 4: Tính tổng chi phí giảm giá (CPgg)

Tổng CPgg = Giá bán – chi phí địa điểm – chi phí thay thế.

Bước 5. Tính tỷ lệ giảm giá chung công trình.

Tỷ lệ giảm giá chung công trình = CPgg/Giá trị công trình.

III. Thực trạng hạn chế bất động sản thế chấp tại Việt Nam.

3.1.Kết quả hoạt động chủ yếu của các Ngân hàng thương mại Việt Nam

Hoạt động cho vay

Nguồn: NHNN, NHTM tổng hợp

Tín dụng toàn hệ thống ghi nhận mức tăng trưởng 13% cho cả năm 2021. Mặc dù tốc độ này so với các năm trước là suy giảm. Nguyên nhân bởi dịch bệnh Covid ảnh hưởng. Nhưng nếu xét theo khu vực ASEAN, tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành dự báo duy trì ở mức cao trong dài hạn (năm 2020, tăng trưởng tín dụng khu vực tư nhân duy trì tốc độ 14%). Tăng trưởng nền kinh tế nói chung và xu hướng gia tăng tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.

Sau khi thực hiện các biện pháp tiêm chủng vaccine của chính phủ nhu cầu vay gia tăng.  NHNN đã thực hiện nới room tăng trưởng tín dụng 2 lần vào Q3 và Q4. Do room tín dụng cấp đầu năm ở mức tương đối thấp, nhiều ngân hàng đã thực hiện xin cấp bổ sung và được NHNN nới room 2 lần trong năm 2021. Chúng ta có thể thấy, tín dụng của các ngân hàng vẫn tăng trưởng khoẻ mạnh trong nền kinh tế duy trì trạng thái ổn định.

Tỷ lệ dư nợ cho vay tín chấp bất động sản tại một số NHTM

Qua bảng số liệu trên ta thấy xu hướng cho vay có thế chấp bằng bất động sản có sự khác biệt về xu hướng giữa các ngân hàng. Chủ yếu tỷ lệ dư nợ cho vay trong lĩnh vực BĐS gia tăng (các ngân hàng AGR, TCB, VCB tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản tăng và chiếm một tỷ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ cho vay). Các khoản vay này tập trung nhiều ở khối khách hàng cá nhân cho vay mua nhà. Đây là một xu hướng hợp lý khi nhu cầu sở hữu bất động sản cá nhân ngày càng gia tăng và cung còn hạn hẹp. Nhu cầu cho vay của các ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản về đường dài vẫn phát triển và chiếm một tỷ trọng đáng kể trong các ngân hàng.

3.2. Trường hợp cụ thể về hạn chế định giá bất động sản của 1 ngân hàng

Bất động sản cần thế chấp tọa lạc tại địa chỉ 331/101 đường Định Công, Phường Định Công, Quận Hoàng Mai, Hà nội do Ông Trịnh Phạm Duy là chủ sở hữu theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: D889892, Vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00555/QSDĐ/1308/QĐ-UB do UBND Quận Hoàng Mai cấp. Sau khi nhận hồ sơ khách hàng từ bộ phận tín dụng, các nhân vân của ngân hàng tiến hành thẩm định tính hợp pháp của hồ sơ thế chấp và và các điều kiện pháp lý của bản thân bất động sản thế chấp. Trong trường hợp này phương pháp so sánh được sử dụng kết hợp với việc nhân hệ số K để đưa ra mức giá trị bất động sản thế chấp phù hợp. Các thông tin trên thị trường tại thời điểm định giá được nhân viên thu thập và xác định được mức giá của các bất động sản tương tự trên thị trường ở mức 50-60 triệu/ m2.

Nguồn: Phòng định giá tài sản của ngân hàng thương mại

Như vậy việc xác định giá trị bất động sản thế chấp đã được nhân viên định giá tương đối sát với giá thị trường dựa trên cơ sở qui trình và phương pháp định giá đã được ban hành. Tuy nhiên có một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, mặc dù giá định giá sát với giá thị trường nhưng các căn cứ để điều chỉnh về mức giá này thường không rõ ràng và không có tiêu chí cụ thể. Do đó các nhân viên định giá thường tự định giá theo ý muốn chủ quan của mình sau khi đã khảo sát các mức giá trên thị trường.

Thứ hai, việc qui định hệ số K ở đây cũng chưa hợp lý và cũng phụ thuộc vào cảm tính. Hệ số K mới chỉ tính đến yếu tố vị trí nhưng lại chưa tính đến đặc điểm của từng loại, do đó việc ước tính cũng chưa được chính xác.

Thứ ba, phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong các trường hợp định giá, tuy nhiên phương pháp này lại phụ thuộc nhiều vào nguồn thông tin trên thị trường, nếu không có sự kiểm chứng các thông tin này có thể không chuẩn xác. Hơn nữa để so sánh đạt độ chính xác cao cần thu thập thông tin của ít nhất từ 3 – 6 bất động sản tương tự trên thị trường để tìm bằng chứng điều chỉnh. Trong nhiều trường hợp các bất động sản có rất ít thông tin để so sánh nhưng nhân viên định giá vẫn sử dụng phương pháp này, thậm chí chỉ có một bất động sản được giao dịch nhưng nhân viên định giá vẫn lấy đấy làm căn cứ điều chỉnh, điều này dẫn đến tính chủ quan và không chuẩn xác của việc định giá, và có thể gây rủi ro cho ngân hàng.

3. Hạn chế trong thẩm định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng Việt Nam nói chung

Thứ nhất, chưa được thực hiện bởi phòng thẩm định độc lập. Các ngân hàng chủ yếu điều cán bộ tín dụng thực hiện. Điều này, thiếu tính chính xác cho bất động sản định giá. Kể cả, một số ngân hàng có phòng thẩm định độc lập nhưng lực lượng cán bộ này lại thiếu kinh nghiệm. Kết quả là, thẩm định giá chưa chính xác, quá trình thẩm định sai sót khiến ngân hàng đưa ra quyết định vay vốn sai.

Thứ hai, thị trường bất động sản liên tục biến động theo quan hệ cung cầu thị trường. Có nhiều trường hợp giá biến động với biên độ lớn, tạo ra bởi những cơn sóng đầu cơ bất động sản. Do đó, việc xét giá bất động sản làm căn cứ tham chiếu định giá còn chưa chính xác, kết quả thẩm định có thể sai lệch lớn trong quá trình khách hàng vay tiền tại ngân hàng. Chưa kể việc, các ngân hàng thương mại đều đánh giá giá trị bất động sản thế chấp thấp hơn so với giá thị trường. Tỷ lệ ngân hàng ưa chuộng là 70 – 80% giá thị trường và với điều kiện là bất động sản phải có vị trí thuận lợi, tính thanh khoản cao. Giá trị định giá bất động sản của các ngân hàng cao nhất chỉ đạt 1,5 – 2 lần khung giá nhà nước. Trong khi giá thị trường thì thay đổi liên tục, còn khung giá nhà nước lại thấp, thay đổi chậm so với thị trường. Điều này làm ảnh hưởng đến phần hạn mức vay vốn tối đa của khách hàng.

Thứ ba, phương pháp định giá chưa được sử dụng chính xác. Hiện nay tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó, mỗi bất động sản có đặc điểm và công dụng riêng, cho nên việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng bất động sản này cực kỳ cần thiết, bởi sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản.

IV. Giải pháp của TACA

Dịch vụ Xây dựng mô hình tài chính, định giá của TACA

Tình trạng tài chính, định giá quyết định sự thành công của một doanh nghiệp. Do đó, các kịch bản tài chính nên được mô hình hóa để hỗ trợ quá trình đưa ra các quyết định quan trọng. TACA đưa ra các Mô hình tài chính và định giá, giúp cho các ngân hàng, doanh nghiệp và khách hàng cá nhân có thể huy động vốn và cho vay một cách phù hợp, gần với giá trị của các tài sản đảm bảo như BĐS.

Hơn 06 năm làm việc, được tiếp xúc với hàng nghìn học viên là chủ doanh nghiệp, TACA hiểu rõ nguyên nhân đằng sau sự thiếu sót về xây dựng Mô hình tài chính. Chính việc thiếu kiến thức và tư duy sai lầm về việc Xây dựng Mô hình tài chính là nguyên nhân chủ chốt dẫn đến sự xem nhẹ của các doanh nghiệp

V. Kết luận

Xây dựng Mô hình tài chính giống như “KIM CHỈ NAM” dẫn đến thành công của một doanh nghiệp, cá nhân.  Nếu bạn muốn trao đổi với TACA về các yêu cầu Xây dựng mô hình tài chính của mình, vui lòng liên hệ với TACA theo Hotline: 0982 518 586 hoặc theo Webiste chính thức của TACA.

Xem thêm tại: Dịch vụ Tư vấn tài chính doanh nghiệp TACA